专家说2022年将首迎“房子贬值潮”？预测：今明两年或将超出想象

1. 专家说2022年将首迎“房子贬值潮”？预测：今明两年或将超出想象

就目前的房价，年轻人如果没有长辈们的支持，全凭自己的力量付首付款，不是说不可能，那起码也得30多岁以后。当然，这还没完，高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续支出。然而，随着楼市失去了赚钱效应，当下人们的观望氛围越来越浓厚，不着急出手成为了很多人的共识。2022年将迎“首个房产贬值潮”？懂行人预测：今明两年将超出想象。 
  
   在1961年时，我国出生人口不到1千万，但从1962年起，我国进入出生人口高峰，一下跳至2450万，此后一直持续到1975年都保持每年2000多万的出生数，被人口学家称之为“生育高峰期”。这一批人从2022年开始大批量退休，退休就意味着经济能力锐减，购房需求衰减，一直持续10多年，这也是为什么说2022年将是房子迎来贬值潮的重要隐藏因子。 
     
   至于10多年后，这个不用多说了，在综合因素影响下，人口老龄化、少子化是全球发达国家的共性，是大势所趋，至少到目前为止，全人类还没有找到有效应对方法。  
  
  
     
   开发商还能硬抗房价吗？之所以这么说，长期以来，开发商都给人以一种财大气粗的感觉，享受商品房的定价权，曾还有一些地方的房企组成价格同盟，禁止低价销售。但他们没想到的是，专门针对开发商的三道红线新规继续在发挥作用，他们开始自顾不暇，包括恒大在内的多个千亿房企债务频频吃紧，别说扩张了，能活下去就是他们的最大目标。新规还显示，到2023年6月30日，所有房企要实现降档达标。这样的话，2021年才算过去一年，2022年将是不达标房企的“决定之年”。要想现金流、有息负债水平达标，除了降价促销回款外别无他法。恒大等大型房企降价促销不过是起了个头，在新规下，对涨价惯了的开发商来说，在这个节骨眼上，2022年起超出他们的想象，为了尽快回笼资金，开发商是等不急了，促销潮、打折潮在一季度就会展开。 
  
  
     
    结论：房子注定不会成为永远的财富，物以稀为贵，房子的趋势已经远远不是以前大涨不跌啦！

2. 2022年房子将迎来贬值潮真的假的

 2022年房子将迎来贬值潮应该是真的，现今疫情大环境下，炒房客逐渐减少，有专家建议三年不宜买房是看市场供需关系而提的一个建议，如果你是刚需买房，例如结婚生子，该买还是要买，如果三年内你不是刚需买房，可以多等等看看，持币观望也行。
   2022年房子将迎来贬值潮真的假的  首先目前的房地产行业比任何时候都复杂，之所以引起从上至下这么重要的关注，不断地调控收紧放松，也正是因为房地产是做为普通家庭中的重要资产，是一项重要的民生问题，房子得不到解决，更谈不上什么共同富裕。
  其二对于开发商来讲，三条红线、收紧了对房地产行业的贷款等等一系列新规举措把以高负债，高周转做为行业模式发展的房地产企业不再适用，这样也就逼着开发商减少债务，以防触碰红线，*大暴雷就是个例子。要优胜劣汰，让真正品牌实力过硬的开发商为人民服务。
  其三政策虽紧，但是也不断做调整，中国人民银行相关委员会召开2021年第三季度例会，会上明确提出了两个维护理念，一要维护国内房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益，这是中国人民银行有史以来首次对房地产行业提出两项维护政策，可以看出一紧一松的调控不仅是行业要健康发展，人民群众的利益还是要保护的。
  总之，政策的调控就是让房地产行业能回到健康、良性、绿色的发展轨道中来，不能一直涨得老百姓买不起，连生孩子的想法都没有了，那么对于国家未来的经济发展也是可怕的，所以要洗牌，让大家都能买得起房，住得上房。
   专家建议未来三年不宜买房吗  是因为消费还没有完全恢复，不是每个人的工作都足够稳定，也不是每个人的收入能持续上涨。在这个阶段，降低负债很有必要，而买房是最大的负债。此外，当银行不再把多数贷款投放到房地产领域后，开发商资金压力增大，有降价销售的冲动，二手房限贷也逼迫炒房客降价出售房产，房价中长期向下概率极大。等家庭40%收入足够支付月供，手上有一笔积蓄，再考虑买房不迟。
   未来3年买房人和未买房人幸福指数一样吗  肯定不一样。从情感来说，中国人讲究归属感和安全感。买房了虽然有房贷压力，但至少有属于自己的家，租房的话让人觉得不是很稳定，担心房租会不会涨啊，能不能租的长久啊，人一旦买了房，一般也会在房子所在的城市安家立业，至少我是这样。至于房子涨价还是跌价就不好说了，即使买房后房价下跌也没什么，因为房子是自己住的，又不是拿来炒的，涨了也是一样。房价的涨跌应该是炒房者最关心的问题。

3. 2021年房价会“下跌”吗？专家预测：房价将超出多数人的想象！

4. 2022下半年房市将迎来“贬值潮”，业内人士对此是如何解答的？

先说结论：房价暴跌=经济崩盘，如果发生也不会是近五年；二手房房价情况过于复杂，只能说认可度高的二手房产品大概率止跌回涨，强二线城市土拍大概率会提价；其他产品、城市不做判断，掌握逻辑可自行分析。


和房价强挂钩的有三个领域，一个是政府基金性收入，第二个是银行押品质量，第三个是信用货币投放能力。
政府基金性收入事关地方政府的偿债能力，2022年是中央定调的基建大年，虽然在2017年后大部分基建项目都要按“市场化”模式开展，即项目包的运营现金流必须能覆盖还本付息现金流，但在实操过程中，几乎没有项目能够实现自平衡(可研编制的很多收入都特别理想，比如车位租金1000/月，出租率60%，但事实上头几年租金能达到成熟片区的50%，出租率能破20%就已经很不错了)，这时候就要靠所谓“平衡地块”来偿债，本质上就是用土地出让金来建基建，一旦地产崩盘，土地出让金没有着落，立刻会给地方财政带来极大压力，进而引爆金融系统性风险；

房价暴跌的第二个后果是银行押品质量急剧下降导致的信用塌方，假使企业主利用原价1000万的房产做抵押，贷款700万供企业周转，一旦房价下跌50%，这笔贷款的信用结构就会被破坏(押品价值比贷款余额少)，这时企业主只有两个选择：一是追加抵押物或提前归还部分款项，二是被银行抽贷，这种现象大量发生就会导致地区乃至全国性的信用紧缩，大量企业现金流断裂，其结果也是经济短期迅速衰退。

房价暴跌的第三个后果就是央行所谓“信贷塌方”(2022.02中长期贷款已经负增长)，我国的信用货币本质上就是以土地为锚发行的(因为信用体系差，银行风控能力不足，无法像发达国家以个人和企业信用为锚发行大部分货币)，现代经济体里唯一有货币派生能力的是商业银行，我国对于不良贷款的过度谨慎导致了如果房贷减少、以土地为抵押的项目贷减少，就无法有效“放水”，就会形成“信贷塌方”，进而发生通缩。

5. 2022下半年房市将迎来“贬值潮”？内行人对此作何分析？

业内人士对2022年下半年的房价的市场行情做出了分析，认为房价并不会迎来贬值潮，有一个降低的底线。

房价在跌到一定价格时就会稳定下来，不会再往下贬值。房价降低的主要原因是受到了疫情的影响，人们的经济来源极其的不稳定，很多地区也都出台了各种各样的优惠政策来刺激人买房的需求，还有一些小县城可以让农民用大蒜或者小麦来换取房子的首付，但无论各种各样的政策来刺激房地产的行情，仍然没有一个明显的上升趋势，在短时间内又会有一个下降的趋势。但是当房价跌到一定价格时就会停止，因为如果没有底线的降低房价，很多已经购买房子的居民就会面临着经济亏损，全国大面积的地区可能会有人选择停止还房贷，不要了房子，所造成的影响是极其严重的。

在疫情得到控制以后，整个房价的行情可能会有一个短暂的上升趋势。国内的本轮疫情还没有结束，在我国的东北地区和安徽等省份，都出现了不同程度的疫情风险，导致全国各地区都会受到一些影响，当全国的地区都是低风险等级，并且维持3~6个月左右的时候，人们的经济收入稳定下来，房地产的行情就会迎来一个短暂的上升趋势，会有更多的居民开始考虑去买房，此时再将房价调回到原来的70%左右的价格是比较稳妥的，但是基本上回不到疫情之前的价格了。

人们的生活开支变得很高收入变低也是影响房地产行情下降的原因之一，按照平均薪资来算河南省的平均年薪大约在8万元左右，而浙江省的平均薪资在12万元左右如此较大差距的薪资，会让很多居民在买房时都选择了理性分析，或者不再选择购买房子。

6. 要买房的人注意！2021年楼市或迎来“贬值潮”，主要有三方面原因

自古以来，衣食住行便是人类 社会 离不开的四个方面，而在2020年，我国已经消除了影响中国数千年的绝对贫困问题，全面完成脱贫攻坚任务，衣服、食物、出行三个方面的需求已经基本得到满足，与此同时，住房问题却在 社会 发展的过程中逐渐突出。 
     
  中国有一个成语叫做成家立业，成家排在立业前面，可见在中国人的心里，成家的思想深入骨髓，而成家必须以住房为前提，在传统思想中无房不足以称之为家。自从进入新世纪之后，我国采取了发展房地产来撬动中国经济的措施，成效显著的同时所带来的负面影响也逐渐显露了出来，最明显的是房子的价格越来越高，十几年来，房子的价格翻了几番，一套房子动辄上百万。这样的价格对于普通工薪阶级来说实在难以负担，一套房子的价格几乎是一个普通家庭大半辈子能积攒的所有财富，而这种畸形的价格也大大降低了居民的幸福指数。 
     
  事实上房子价格之所以如此高有一个重要原因就是现在的房子除了作为栖身之所之外，还被附加了更多的价值。一套房子除了居住功能，还附带了一系列的配套措施。主要包括学校，医院，商场，地铁等等，在这几者之中，学校无疑是重中之重，小孩子上学现在和户口关系极大，绝大部分优质的学校只有拥有学校范围内的学区房才可以入学，所以学区房现在的价格被炒得很高，多少家庭为了给孩子更好的教育资源，宁愿将三室二厅的房子换成狭窄的一室一厅，而这也只是为了换取一个好学校的上学名额。 
     
  这种情况在小学、初中非常常见，因为现在的幼升小和小升初主要就是凭借户口和抓阄决定学生的去向。也正因为如此，无数人因为高房价苦不堪言。为了提高居民幸福指数，房价的下调势在必行。根据专家研究表明，2021年下半年的房子价格很有可能下跌，且下跌幅度将会比较明显，主要原因如下： 
     
  首先，由于受到疫情的影响，房地产行业遇冷。要知道在所有行业中，房地产利润绝对是排在前列的，但是它所受疫情的冲击同样是相当巨大。房子虽然是刚需，但在疫情影响下，面对如此高昂的买房价格，租房也不失为一种新的生活方式。除此之外，其实目前房地产已经趋近饱和，一方面有能力购房的人，早早安置好了房子，他们如果再次进行购房，大部分人的目的都是为了投资，而不是居住。而现在房地产投资前途未卜，不少人可能会为了降低风险，减少在房地产上的投入。而剩下具有购房需求，但是还没有攒到足够钱的用户，他们也会更加考虑到房子的性价比，目前新一代买房人的需求不像老一辈人那么突出，他们更加注重于自己生活的品质，如果购房使得他们生活品质大幅下跌，他们宁愿选择租房居住。 
     
  其次，房价可能下跌的原因是房产税即将出台，为了遏制炒房的不正之风，房产税的征收已经到了呼之欲出的阶段。房产税征收的主要依据是一个家庭如果人均住房面积超过四十平方米，那么多余的面积将会进行二次收税，第二次税的缴纳远远大于第一次税，配合我国已经出台的限购令可以很好地遏制将房子作为炒作工具的不正之风。 
     
  最后，房价可能下跌的原因是房地产的信贷政策发生了改变。房子作为民生的一个重要保障，打击炒房势在必行，信贷政策作为炒房一族的资金保障现在已经发生了重大变化。之前由于银行为房地产行业兜底，所以他们大肆贷款囤积房子，导致房子价格飙升再将房子高价卖出。现在银行限制了用于购买住房的贷款金额上限，并且拒绝负债率过高的企业贷款要求，这除了警告投机倒把分子的同时还预示了房价很有可能会降低。 
  
  房价不可能一直超过居民购买力，大城市中一套套闲置的房屋更是象征着虚高的房价即将结束，有购房需求的朋友不妨再攒攒钱观望一下房价，等到降低时再入手。

7. 2021年楼市调控井喷，房价将会如何变化？

从目前的状况来看的话，在楼市进行了调控之后，日后的房价想必会出现小幅度的下跌状况。特别是一些一线城市的房价不会再像原来一样不断的攀升，那么各个地方，其实都在出具相关的政策去限制本地区房价的上升，但实际上房价它主要还是由于市场调控的问题。
像很多的地区他们对于房价的政策是不同的，大家会发现像一些一线城市，他们都是出具各种各样的政策去限制人们购房。那么像一些可能欠发达的城市，他们在住房的政策上面就比较的宽松，其实很多的政策都是鼓励人们去购买房子的。那么通过房价的提升的话，其实对于当地的这种经济形势也会产生一些改变，但是他必不可免的带来的问题就是使得房价出现虚高的状况。
再加上现在整体的这种就业形势也比较的严峻，如果说房价持续的攀升的话，那么对于很多刚刚进入工作的年轻人来讲，实际上是非常的不友好的。大家会发现很多的人，他们在买房子的时候基本上都是亲近自己的积蓄。那么对于现在的年轻人来讲，他们可能会更加的注重享受，认为如果说需要去倾尽自己的积蓄购买一套房子的话，他们可能会选择放弃。
那么也正是出于对于这种未来房市的管控，才会从目前去进行一个压制，如果说像这一种上升的局面无法被控制的话，那么日后所带来的情形必然是这些被抬高的房子无人接手。那么整体的方式就会呈现泡沫化，所以说从目前的状况来讲的话，这些政策出台之后对于一些高房价的地区必定会出现一些限制，也会有相应的下调，这也是在为未来的房市发展提供一个空间。

8. 2021年首个“楼市坏消息”传来，新规下，2类房子迎贬值潮

 这些年，我们见证了房价的一路上涨，很少有听说买房亏损的。
   不过，到了近两年，国家对楼市的调控始终保持着高压状态，一方面控制房价过快上涨带来的购房压力，更为重要的是，如果任由楼市泡沫聚集，势必会影响到发展全局。
    打一个比方，当地震发生以后，就容易产生堰塞湖，如果一直让其一直发展到自然崩塌，最终必然会造成更为严重的损失，后果不可想象。楼市也是如此，在产生泡沫的过程中不断地挤出泡沫，乃是一个明智之举，这些经验也是建立在 历史 上重大楼市泡沫破裂教训上的。 
   进入2020年以后，国家对楼市的调控并没有因为“疫情”的影响而放松。据中原地产研究中心的数据显示，在2020年全年房地产的调控频次近500次。在连续的调控下，事实上，从南北楼市的差异来看，楼市已进入分化期。
      当然， 有些人可能不以为然，认为这几年的楼市调控频次都挺多，习惯了。如果这样想，那可能就大错特错了。 
   到2020年8月，央行和住建部联合召集了部分龙头房企“谈心”，同时发布了史无前例的“三根红线”禁令，开始在参会房企中试行。根据媒体报道情况下，这并非临时举措，而是酝酿已久。从内容看，主要目标就是“降房企负债”。相关机构统计显示，有超80%以上的房企都“超标”，从这个角度而言，降负债具有普遍性。
    国家降房企负债的决心有多大？ 在财联社2021年1月5日的报道中提到，近日住建部和央行又召集重点房企开会，其中增加了部分“新面孔”房企。援引知情人士的话说，“融资“三条红线”试点有望扩围”。老实讲，在这么短时间内再扩大“禁令”试点，工作力度不言而喻。
      实际上，这条“禁令”新规没发出去多久，有龙头房企就开启了全国数百上千个楼盘的促销动作，最低至7折。从这里我们也可以看到，国家降房企负债是动真格，而且与常规楼市调控融为一体。万科郁亮对此表示，“房地产终于回归成一个普通行业”，由此也可以看到，对房企的触动不可谓不大。
   正当很多人认为2020年就这样过去的时候，在2020年的最后一天，央行、银保监联合发布了一条被业内称为“房贷5档红线”的新禁令，规定了各银行的房地产贷款、个人房贷占总贷款具体比例。
   值得一提的是，房贷大部分都收归到几大行，其目的就是便于管控，小银行资金违规进入楼市的可能性大幅降低。该规定没有给执行“缓冲期”，第二天即2021年1月1日正式实施。
   无论是“3根红线”还是“5档红线”，都直指降负债，房企要降负债，个人房贷额度也受到抑制，也是在降负债。 意味着，去整个行业杠杆的时代已经来临。 
       处在这个大环境下，楼市还传来了2021年的首个“坏消息”。 
   有人说，2021年是过去十年最差的一年，但是未来10年最好的一年，这句话用在房地产行业最贴切不过了，首当其冲的就是10万家开发商。他们一边要降低负债达到“监管线”，另一边则要偿还不断到期的债务。
   据证券时报旗下券商中国1月7日报道，2021年房企的到期债务将达到12448亿元，同比增长36%，这还不包括2021年当年发行的超短期债券。这是一个什么概念？比2020年增加超1/3的到期债务，同时也创造了首个“万亿债务到期年”。按照报道的原话说：“房企偿债压力继续攀升”、“ 中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力” 。
          一句话，2021年，是房企到期债务“ 历史 大顶”。这么还这么多债，怎么办？ 
   很显然，那么多条红线“锁住”，依靠“借新债还老债”的做法肯定是行不通了。按照业内人士的看法，“房企降价促销是最可行的方式，其力度和策略也决定了回款的速度”，按常理，今年到期债务大幅增加，其促销的力度也会高于往年。 现在大家关心的是，“3条红线+5档红线”禁令新规+“天量债务到期”，开发商到底是全面促销还是部分促销？ 
   从去年下半年的销售情况看，核心城市的核心地段，房子去化成绩大都不错，所以，在能够卖得出去的情况下，房企主动降价的必要性较小。从这几个月房企的行动来看，对两类房子促销态势明显，而且折扣力度也最大。很显然，这两类新房子都在折扣促销，同类的二手房的命运可想而知，也一并统统打入“冷宫”，迎来贬值潮。
      第一类是地段不好的商铺。最近有品牌房企推出了“零元购商铺，购房款分10年期返还”，一时间引起大家热议。商铺之所以被遭如此“贱卖”，主要原因有两点：
   1.商铺库存量大，去化慢。亚东建设集团总裁刘成曾言，开发商几乎饱和式供给商铺，基本上每个小区都要修一圈，很多地段不好的商铺都沦为仓库。例如，根据机构数据显示，昆明的商业地产去化周期在100个月就是城市的缩影。不仅商业地产库存数据高，去化速度也慢，整体看，据统计部门公布的2020年1-11月数据显示，商业营业用房的销售面积同比下降超11%，可见，库存不但没有减少，随着时间的推移，还在继续增加，特别是对这种社区商铺尤其要谨慎。
   2.还有一个众所周知的原因，受到电商的冲击。王健林曾与马云关于电商取代实体店打了“1个小目标”的赌，现在8年过去了，虽然说电商还没有完全取代实体店，但电商的份额确实是越来越大。客流被吸引走的实体店，经营是一道难题，若非核心地段，房东想要租出去都不是一件易事，没有现金流回报，谁还会去买这里的商铺呢？
      第二类城市远郊房子。就拿2020年来说，楼市虽然总体平稳，但即便再火热的城市也有销售得不好的楼盘，再冷清的城市也有销售得好的楼盘。换言之，同一座城市内部不同板块和地段的“冷热”也各异。大体而言，核心地段去化相对较好，而远郊则是去化难点区域，就拿笔者所调研的热点城市来说，市区不少楼盘需要“摇号”，而远郊开盘半年到1年的楼盘，去化3成以下的一抓一大把。新房如此，区域内的二手房流动性可想而知。
   总结一下：随着2021年进入到房企还债高峰期，再加上“红线禁令”新规加持下，开发商或不得不主动“出货”，前面提到的这两类房子大概率率先被“打入冷宫”，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到“坑”里了。