容积率与拆迁补偿

1. 容积率与拆迁补偿

这个是针对拆迁地块的情况进行的分类说明。容积率低于1的地块（地块上面建筑总面积/地块面积<1，这个可以自己算算。），土地面积也补偿一部分，容积率大于1的地块，土地面积就不管了。只管建筑面积，进行建筑面积补偿，比如说：你家是6层的房子，容积率高于1了。有600平方米的建筑面积，补偿给你600平米的房子，或者相应的钱。但是如果你容积率小于1，不光建筑面积要补偿，占用的土地也经过拆迁机构评估，给你部分补偿。具体看当地怎么算！
补偿是补偿给被拆迁人啊，或者说房屋产权属拥有者。比方说你房子被拆了，政府当然要补偿给你，不然你会愿意吗？
至于从容积率比较低的地区，搬迁到容积率比较高的地区。按理说应该会有补偿的，因为你的居住环境受到了影响。但这个好像不是绝对的。具体我不太清楚。你多查查其他资料，或咨询下律师什么的？

2. 拆迁容积率补偿价格

法律分析：国家规定的拆迁补偿标准如下：1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，按平方米单价计算。2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。4、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

3. 容积率的容积率新政策

收紧容积率计算指标 堵开发商“偷”面积政策原文：除独立式住宅建筑（别墅）和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算；其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。政策解读：这是南京规划部门首次明确了“层高控制对应容积率计算”的关系。以前的容积率计算并无这方面的规定，此举收紧容积率计算指标， 堵开发商“偷”面积的行为。酒店式公寓首次明确定义政策原文：本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。政策解读：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地产业界的通俗称谓，规划、房产等部门并无一个官方的定义。这是南京规划部门对‘酒店式公寓’这一新兴的建筑形态首次进行规范，以便统一管理，促使良性发展。

4. 容积率的容积率与房屋征收补偿认定

来源：法律教育网，作者：王卫洲容积率指单位面积的土地上的建筑容量，即建筑物面积与用地面积的比率：如100㎡土地上建设60㎡房屋，其容积率为建筑面积：60/用地面积100=0.6 .对于普通公民来讲，容积率是一个反映房屋舒适程度概念，容积率越低的建筑物，其居住的舒适程度则越高；对于开发商来讲，容积率是代表了土地利用率和商业价值，土地出让金的价格，容积率越高的土地则土地出让金越高，单位面积土地上可建设的楼盘越多，获取的商业利益就越高；对于政府来讲容积率属于城乡建设的规划管理控制，单位面积的建设规模必须符合规划审批中容积率规定 。国有土地上房屋征收中，被征收人可能平时不太注重“容积率”这个问题，但是“容积率”往往会关系到征收补偿金额，对被征收人有着直接的影响。例如：某县实施旧城改造，决定征收A片区全部房屋，县政府制订了《房屋征收补偿安置方案》，方案对于房屋合法建筑面积认定做出规定：1、对于具有产权证书中记载的房屋面积认定为合法建筑，可按照市场评估价值补偿或按照1；1.2比例置换安置房；2、对于产权证书没有登记的部分或不具备产权证书的房屋，按照1.2容积率为标准进行认定，容积率为1.2以下建筑物认定为合法建筑予以补偿；对于容积率超过1.2部分的建筑物，认定为违章建筑不予补偿。在这种情况下如：张先生100㎡土地使用权上建设房屋200㎡楼房，则超出容积率1.2的部分：80㎡房屋没有补偿，这80㎡房屋是否应当补偿，极有可能引发张先生与政府征收部门的争议。站在公平合理角度上，张先生这40㎡房屋是否应当给予补偿呢？方案中这条规定是否合理呢？其实这一争议的焦点是容积率标准如何确定的问题。严格按照法律规定，判断建筑物是否合法，原本是按照是否具备产权证书及规划手续等为依据的，但是由于以往行政机关不够重视、群众法律意识淡薄的原因，很大一部分公民房屋规划手续、产权证书不全，甚至没有任何审批手续，特别是旧城区、城中村、棚户区中涉及的房屋征收，这种问题尤为凸出，房屋拆迁中由此引发的社会矛盾也很严重，一定程度上影响了社会稳定，造成了部分被征收人信访、诉讼、甚至采取不合理方式维权。为维护群众合法权益，国务院在2003年出台《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》通知规定：“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决”《国有土地上房屋征收与补偿条例》亦规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。可见对于未经登记的建筑物并非直接按照违章建筑处理，而是根据是否符合规划等客观因素进行认定，法律保护被征收人合理利益，但也存在部分人私搭乱建，其房屋面积过大，这又如何处理？故如果符合规划要求、符合其他法定条件则即使不具备相关手续认定为合法，反之认定为违法，其中很多地方便以容积率作为判断标准。由于涉及的专业知识具有一定的深度，长期以来房屋征收中“容积率”采取何种标准，一直困扰着被征收人，甚至很多地方的征收实施部门也不能作出合理的解释，加剧了房屋征收中存在的社会矛盾。笔者以为，房屋征收中容积率控制指标确定应当按照《城乡规划法》要求各地方制定的控制性详细规划为准，即超越控制性详细规划确定的容积率范围的房屋，视为超越容积率控制指标，同时《城乡规划法》规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。”笔者认为：以此为据，首先：控制性详细规划中具有明确的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标，这为认定提供了合理的标准，提供了法律依据；其次，被征收人可以依据《城乡规划法》到城乡规划部门进行查询自己的建筑物是否符合规划控制要求，这样增加了房屋征收有关补偿认定的透明性、公开性，有利于减小被征收人与征收部门的争议；其三、在《城乡规划法》出台之前1990年出台的《城市规划法》甚至更早的1984年出台的《城市规划条例》均具有相似规定，有利于对历史原因的形成的未经登记建筑物界定。2012年2月17日住建部出台《建设用地容积率管理办法》，办法第五条规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。”进一步明确规定了单位和个人遵守控制性详细规划确定的容积率指标的义务。此外，容积率如何计算问题也是征收部门以及被征收人容易疏忽的问题，绝大多数地方计算宗地容积率是按照建筑面积/用地面积，实际上这种方式并不一定准确，2005年住建部批准了《建筑工程建筑面积计算规范》，目前根据住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容积率指标计算规则》，根据规范和规则，建筑物的高度不同、层数不同，建筑面积的折算、容积率摊派均有不同要求，在实施征收补偿时应当依据规范和规则进行计算，以保障征收补偿公平公正。

5. 房屋征收容积率怎么赔偿

一、房屋征收容积率怎么赔偿
房屋拆迁，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、房屋拆迁货币补偿的计算方法
房屋建筑面积比等于总建筑面积除以总用地面积。容积率是指城市规划区内某一宗地的总建筑面积与总土地利用面积之比，分为实际容积率和规划容积率。一般来说，容积率是指规划容积率，即总建筑面积与用地面积之比。容积率不仅反映了土地利用的强度和效益，而且反映了地价的差异。因此容积率是城市区划管理中的一个重要指标，也是从微观层面影响地价的最重要因素。
计算方法1：
住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。
计算公式为：房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。
其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。
计算方法2：
非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。
计算公式为：非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。其中，K1为容积率调整系数;K2为房屋原用途调整系数;K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0;地上物补偿价的计取按各市、地、县有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。
计算方法3：
住房困难户申请拆迁补偿安置必须符合以下两个条件：一是在拆迁范围外别无正式住房，二是住房困难户获得的补偿款低于规定的补偿低限。对于符合以上两个条件的住房困难户，拆迁人应当给予其拆迁安置补助费。
拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：
拆迁安置补助费=规定补偿低限-被拆迁房屋的补偿款。其中，规定补偿低限=经济适用住房均价×规定面积标准。

6. 房屋征收容积率怎么赔偿

法律分析：房屋拆迁，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

7. 容积率的容积率与房屋征收补偿认定怎么计算？

计算容积率面积=规划条件容积率X规划建筑用地面积注:
规划建筑用地面积应等于或小于宗地图用地面积,建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率。
总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积,地上建筑面积=计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积。
计算容积率面积=规划条件容积率X规划建筑用地面积注。
以下是容积率具体内容。
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

8. 如何评估征收房屋超容积率土地的补偿价格

依据国务院590号令精神，房屋征收补偿价格按类似于当地房地产市场价格评估定价。
评估时取当地同区位或类似区位三家房地产开发商十二个月内销售加权平均价减去当地平均建筑成本得出土地价格，这就是房屋征收补偿土地价格。
被征收地块房屋容积率多少不与土地补偿价挂钩，被征收房屋地大于房的土地面积另行补偿，地小于房的楼房建筑面积需补足土地面积差进行补偿，这样才类似于当地房地产市场价格。